暮らしのお役立ち情報などをご提供し、
快適なマンションライフをサポートする
お客様との双方向コミュニケーションツールです。
野村不動産パートナーズのスタッフが、日頃、どんな業務を行っているのかをお伝えする企画の最終回。日常の点検や補修、不具合が起こった時の対応をはじめ、大規模修繕工事にあたっては建物の調査診断や修繕計画の立案、工事の立ち会いなど、技術面で皆さまの快適なマンンションライフを支える技術スタッフの仕事をご紹介します。
今日は月に1度のディスポーザー設備点検。宅内のディスポーザーから集まってくる生ゴミを処理する設備がしっかり機能しているか、バクテリアの状態はどうか、地下のマンホール内部と地上のブロアー室を点検する。
皆さまのお住まいのマンションを、技術の面でケアする「縁の下の力持ち」的な役割を担っているのが今回ご紹介する技術スタッフです。
Tスタッフの仕事は、マンションの機械系設備の日常的な点検です。数十件のマンションを担当し、1つのマンションに点検が必要なのは10設備前後。例えばエレベーターや自動ドア、スプリンクラー、ディスポーザー、機械式駐車場などがあげられます。多い日は1日に3～4件の点検や調査に出向きますが、もちろん1人で行うのではなく、現場の作業は協力会社の協力が不可欠となります。技術スタッフは居住者に点検が入ることを知らせる掲示物を出すほか、協力会社の点検の指導や適切な現場の監督を通して、実施される点検の品質向上に努めます。消防設備の点検や雑排水管清掃などご家庭に入る必要がある時のお知らせやスケジュール調整も技術スタッフの仕事。点検で異常が見つかった場合は修理や部品交換の提案を行います。協力会社から上がってくる技術用語や専門用語満載の報告書を、一般の方にわかりやすくまとめることも業務の一つです。
「私のような技術スタッフが表に出ないほど、マンションの状態は良好ということ。そこにこの仕事の醍醐味を感じます」とTスタッフ。けれどもどんなに良いマンションでも、長い年月が立てば設備も劣化し、不具合が生じてきます。一般的にマンションは12～15年に1度、大規模修繕工事を行うことになっています。その時に役に立つのが、日頃の保守点検記録。いつ、どんな点検を行ったか、どんな修理をしたか、今、どんな状態か。野村不動産パートナーズでは管理するすべてのマンションのデータを記録・管理しています。
大規模修繕工事の提案を担当するNスタッフは、これこそが野村の強みといいます。「大規模修繕工事の前には建物調査診断を行い、管理組合に状況を報告して修繕計画の提案をします。その際、日常の担当者と保守点検や修繕履歴の記録を共有していることで、より効果的な計画を立案できます」。例えば、予算の関係で、AとBの両方を修繕できない場合、Aは具合が良いので今回の修繕ではBを優先させるという提案を行えます。また室外機や雨樋、吸気口など、足場を組まないと改修が難しい箇所についても、大規模修繕工事を利用して同時に行うメリットをお伝えします。
「予算を優先するか、コストはかかっても満足度を高めるかはお客さまの選択ですが、予算の範囲で、次の大規模修繕工事までグレードを維持できるような修繕を提案します」とNスタッフ。もちろん予算が叶うのであれば、マンションの資産価値を維持・向上させる付加価値をつけたいところ。ライフスタイルの変化に合わせて、バリアフリー化や省エネ化、共用廊下や外階段のグレードアップなど、ニーズに合わせた提案を行います。
一般的な規模のマンションの大規模修繕工事についてのフローを教えてもらいました。
屋上の防水診断、外壁のひび割れや浮きの調査、コンクリートの中性化試験など、さまざまな調査・試験を行う。
調査結果および過去の修繕履歴を専門の技術スタッフが「建物調査診断報告書」にまとめて管理組合に提出。
報告書に基づき、大規模修繕工事実施計画を提案。受注した後も設計や予算など工事までには検討事項が多い。
マンションの周囲に足場が組まれ、本格的な工事が始まる。工事の期間は平均で4～5ヶ月かかる。
あるマンションではスロープをつけてバリアフリー化。大規模修繕工事で誰もが住んでみたいマンションにグレードアップ。
大規模修繕工事を実施するにあたっては、管理組合の合意形成、設計・監理から施工に至るまで複雑で多岐に渡る業務があります。これらの業務を一括して野村不動産パートナーズで引き受ける一括元請け方式は、管理組合の負担が軽減される上、トータルな品質管理・サポートが可能です。
施工を受注すると、工事管理課の技術スタッフがその後の対応を引き継ぎます。関係役所への提出書類の作成・提出を済ませると現場づくり。現場事務所や仮設トイレを設置したり、エレベーターなどが汚れないように養生したり。足場を組んで工事に入ると、技術スタッフは現場に頻繁に足を運びます。「協力会社の現場代理人や作業員とコミュニケーションをとりつつ、品質・安全・工程等国家資格をもった技術者がプロ目線と管理組合の目線の両面から、現場をチェックします」とYスタッフ。大規模マンションの場合、工事期間中、専任の技術スタッフが常駐することもあります。すべての工事が完成し、お客さまから「やってよかった」という言葉を聞けた時、野村不動産パートナーズの技術スタッフは、大きな喜びとやりがいを感じるのです。
※本サイトに掲載している記事は、発行時における情報のため、現状と異なる場合があります。（2015年3月時点）
